承办律师：内蒙古三恒律师事务所李小娜律师、白蓉律师

委托人：杨某

委托地位：一审原告、二审被上诉人

审理法院：伊金霍洛旗人民法院、鄂尔多斯市中级人民法院

案由：案外人执行异议之诉

代理期限：2023年12月20日至2024年9月15日

审理结果：一审判决确认案涉房屋归委托人所有，中止对案涉房屋的强制执行。二审判决撤销一审关于案涉房屋归委托人所有的判决，维持一审中止对案涉房屋强制执行的判决。

关键词：借名买房、阻却强制执行

一、典型意义

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。在借名买房的过程中，本案委托人是因为客观原因不能以自己的名义买房，无串通损害其他债权人利益或者帮助债务人逃避执行的主观故意，其借名买房并未损害国家、集体或者社会公共利益，且购房首付款及按揭贷款均由委托人支付。之后，委托人对房屋进行装修并实际入住，委托人对案涉房屋享有实体民事权益，可以阻却强制执行。

二、基本案情

杨某霞因金融借款合同纠纷一案被鄂尔多斯某银行申请强制执行，伊旗法院依法查封了杨某霞名下位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区**的房屋（证号：**），但该房屋实际属于杨某所有，是杨某借用杨某霞名义购买，房屋被查封前一直由杨某占有、使用，且房屋购房首付款及按揭贷款均由杨某支付。

房屋被查封后，杨某向伊旗法院提出执行异议，但法院裁定驳回了杨某的异议请求，故杨某提起案外人执行异议之诉。

三、原告（被上诉人）的诉求/答辩、事实理由及主要证据

（一）一审诉讼请求

1.请求依法撤销伊金霍洛旗人民法院（2023）内0627执670、671号之一执行裁定书，立即停止对内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区**房产（证号：**）的强制执行，并解除对该房产的查封；

2.请求依法确认位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区**房产（证号：**）的所有权归原告所有；

3.请求依法判令本案的诉讼费由被告承担。

（二）一审事实理由

2007年4月20日，原告杨某与某地产公司签订《金地财富中心房屋认购单》，该认购单约定杨某认购案涉房屋在内的19层整层6套房屋。之后，杨某从某地产公司购买该6套房屋，其中的1904号房即为本案案涉房屋。为了方便贷款，案涉房屋由原告杨某委托被告杨某霞与地产公司签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款，该房屋50%的首付款由杨某支付，且银行按揭贷款也由杨某偿还完毕。为明确房屋权属，2007年7月6日，杨某与被告杨某霞等5人签订《挂名购房协议书》，确认杨某为6套房屋（含案涉房屋）的真实权利人。房屋交付后，关于房屋的物业费、水费、电费等费用均由杨某本人或其控制的公司缴纳。

（三）一审主要证据

《挂名购房协议》《商品房买卖合同》《房屋认购单》、收据、银行卡取款凭条、银行卡业务回单、房屋物业证明、物业费缴费收据、水费缴费收据、电费缴费发票、地产公司证明、伊旗法院（2023）内0627执670、671号之一执行裁定书、伊旗法院（2023）内0627执异419号执行裁定书等。

（四）二审答辩

杨某为案涉房产的实际权利人，对案涉房产享有所有权。杨某对案涉房产的权利足以排除鄂尔多斯某银行的强制执行。

（五）二审补充证据

案涉房屋由杨某出资装修的证据、房地产公司财务记账凭证复印件、杨某所有的煤矿现金收款记账凭证及收据、转款凭证。

四、被告（上诉人）的答辩/诉求、事实理由及主要证据

（一）一审答辩

被告鄂尔多斯某银行不同意原告杨某的诉讼请求。根据法律相关规定，房屋的所有权应以产权登记为主。

被告杨某霞认可原告杨某的诉讼请求。

（二）一审事实理由

本案被告鄂尔多斯某银行依据伊旗法院生效判决申请强制执行本案被告杨某霞。执行过程中，伊旗法院裁定查封杨某霞所有的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区**的房产（证号：**）。后本案原告杨某提出书面异议申请，请求解除对登记在杨某霞名下的上述房产的查封并停止执行，伊旗法院裁定驳回杨某的异议请求，故杨某提起执行异议之诉。

（三）一审主要证据

伊旗法院执行裁定。

（四）二审诉求

1.撤销伊旗法院一审判决第一项、第二项，改判驳回杨某的全部诉讼请求；

2.被上诉人杨某、杨某霞承担一审、二审案件受理费。

（五）二审事实理由

一审法院事实认定错误，案涉房屋为杨某霞所有，杨某非案涉房屋的实际权利人，不能排除强制执行。

（六）二审证据

视频资料、图片及国家企业信用信息公示系统截图。

五、代理思路及代理工作内容简述

二位承办律师在接受杨某的委托后，先整理了杨某与地产公司签订的认购协议、收据，与杨某霞等人签订的《挂名购房协议》、银行按揭贷款还款凭证、案涉房屋水电物业费缴费凭证等资料，认为杨某与杨某霞之间存在“借名买房”的事实。对此，二位承办律师认为案涉房屋虽登记在杨某霞名下，但根据实际情况及法律规定，杨某是案涉房屋的实际所有人，杨某应当提起案外人执行异议之诉，阻却鄂尔多斯某银行对案涉房屋的强制执行。

六、裁判结果及裁判理由

（一）一审判决

1.确认位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区**房产（证号：**）为原告杨某所有；

2.中止对内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区**房产（证号：**）的强制执行；

3.驳回原告杨某的其他诉讼请求。

（二）一审裁判理由

根据现有证据能够证明杨某是借用杨某霞的名义购买了案涉房屋，其借名买房并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，且案涉房屋查封前一直由杨某合法占有使用。另，案涉房屋首付款及按揭贷款均由杨某支付，杨某实际履行了案涉房屋的所有付款义务，为案涉房屋的实际购买人。

（三）二审判决

1.维持原判决书中止执行案涉房屋及驳回原告杨某其他诉讼请求的判决；

2.撤销原判决书确认案涉房屋为原告杨某所有的判决。

（四）二审裁判理由

本案中杨某借名买房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策。杨某提供的证据能够证明，杨某在办理贷款时，银行以贷款数额高为由，拒绝向杨某一次性发放首付之外剩余购房款的贷款，故杨某以个人名义买了19层中的1户，剩余5户均为借名买房，所有的贷款均由杨某偿还。另外，房屋使用期间的水、电、物业费亦是由杨某及其控制的公司缴纳。综合以上证据可以证明案涉房屋的付款人及占有、使用人均为杨某，故一审判决认定房屋系杨某借用杨某霞名义购买并无不当。

关于杨某主张确认案涉房屋归其所有的问题，根据民法典的相关规定，杨某虽就案涉房屋签订了买卖合同，进行实际出资，对案涉房产具有物权期待权，不等同于享有所有权，故其请求确认案涉房屋所有权归其所有缺乏依据。

七、承办律师的法律分析、心得或经验、教训总结

本案的主要争议焦点为案外人杨某与被执行人杨某霞是否形成借名买房关系，杨某是否为案涉房屋的实际权利人，杨某的请求和理由能否阻却案涉房屋的强制执行。二位承办律师在接到委托后，开始对本案进行全面梳理。在这一过程中承办律师发现，虽然案涉房屋的购房首付款400多万元由杨某交付（有地产公司出具收据证明，但无转款凭证，均为现金支付），但后续的按揭贷款均由杨某妻子魏某打给杨某公司工作人员杜某，再由杜某将钱打入杨某霞等人的还款账户中，杨某本人从未直接支付过案涉房屋在内的6套房屋的按揭贷款。因此承办律师将案涉房屋在内的19层6套房屋的全部按揭贷款还款凭证进行了整理，并与魏某向杜某转款的全部凭证进行时间及金额的对比，同时承办律师还获取了案涉房屋物业公司的证明，并向物业公司调取了案涉房屋缴纳物业费的记账凭证。为加强证明力，承办律师还对案涉房屋进行视频拍摄及拍照，以证明案涉房屋由杨某占有、使用。通过上述证据，本案一审判决我方胜诉。

一审胜诉后，鄂尔多斯某银行不服判决向中院提起上诉。二审法官及对方代理律师在二审中对我方6套房屋首付款全部以现金支付提出了质疑，另外提出为何地产公司在杨某未全额缴清首付款的情况下就给杨某办理了6套房屋的房产证，同时法官认为我方提供的视频证据不足以证明案涉房屋现在由杨某占有、使用。承办律师与委托人沟通了解到，当年委托人开过煤场，每天收取大量现金，当时400多万的首付款就是用煤场收取的现金支付的。为此，承办律师调取了煤场的会计记账凭证发现当年在购房时期的现金收入有700多万元，其中300万元还是地产公司的投资款，杨某与地产公司关系融洽双方存在合作关系，有极大的信任基础，所以在杨某缴纳了部分房款后，地产公司就为其办理了房产证。另外，承办律师调取了案涉房屋装修期间购买红木家具的发票，且卖方配合出具了证明并打印了当时的供货单，供货单上的家具样式与一审律师提供视频中案涉房屋摆放的家具完全一致。最终，二审法院维持了一审中止强制执行的判决。

承办律师在办理本案过程中中可谓是困难重重。首先，案涉房屋购买于2007年，时间较为久远，委托人是位70多岁的老人，好多当时购房及还款的情形存在记忆漏洞及偏差；其次，委托人从未直接偿还过案涉房屋的银行贷款，都是由委托人的妻子打钱给委托人员工，再由该员工向杨某霞银行卡打款；最后，本案400多万元首付购房款全部为现金支付，且地产公司在委托人未全部交清购房款前，就给委托人办理了6套房屋的房产证。以上的种种难题都被承办律师一一破解，承办律师庭前将近百份银行转款凭证、记账凭证一一梳理并制作表格，直观地向法官展示付款时间、金额。为了更好地支撑我方观点，承办律师查阅了大量的案例，最终找到了鄂尔多斯市中级人民法院的类案判例并向法庭提交。

本案在一审审理阶段，对方并未委托律师代理，对于我方提交的关键性证据均表示了认可，使得一审过程较为顺利，且案件审理结果全面支持我方的诉讼请求。而在二审阶段，对方委托了律师，对于一审认定的事实以及证据全盘否认，我方只能在较短的时间内投入大量的时间重新厘清17年前的案件证据，过程可谓艰难。虽然二审并未支持我方确认房屋所有权的诉请，但是支持了我方中止案涉房屋强制执行的诉请。在判决生效后，我方当事人与第三人马上办理了房屋过户登记，将案涉房产登记至我方当事人名下，我方当事人的合法财产得以保全。

本案办结后，二位承办律师都认为在办理案件过程中，无论对方当事人是否委托律师，我们都要打起百倍的精神，抽丝剥茧，把相关证据逐条逐项梳理清晰，向法庭提交完整的证据链。在面对这种时间跨度久、当事人记忆模糊、存在多笔资金支付等一系列复杂情形下，律师更应当不畏艰辛，细致耐心地梳理证据，协助法院查明案件事实，不辜负每一位委托人的期望。

八、文书展示

代理词（一审）

尊敬的审判长、审判员：

就原告杨某与被告鄂尔多斯某银行、杨某霞等人的案外人执行异议之诉纠纷一案，内蒙古三恒律师事务所接受原告杨某的委托，指派李小娜律师、白蓉律师担任代理人，现依据相关事实和法律，发表如下代理意见，诚望法庭予以采纳：

1.本案基本事实

2007年4月20日，原告杨某与鄂尔多斯市某房地产开发有限责任公司签订《金地财富中心房屋认购单》，该认购单约定杨某认购案涉房屋在内的19层整层6套房屋。之后，原告杨某向鄂尔多斯某房地产开发有限责任公司（以下简称“地产公司”）购买位于鄂尔多斯市吉劳庆北路6号6号楼房产6套（19楼整层），其中的1904号房即为本案案涉房屋。为了方便贷款，案涉房屋由原告委托被告杨某霞与地产公司签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款，该房屋50%的首付款由原告杨某支付，且银行按揭贷款也由原告偿还完毕。为明确房屋权属，2007年7月6日，原告杨某与被告杨某霞等5人签订《挂名购房协议书》，确认原告为6套房屋（含案涉房屋）的真实权利人。房屋交付后，相关物业费、水费、电费等费用均由杨某本人、其所经营的公司或委托陈XX缴纳。故，原告杨某是案涉房屋的实际出资人及占有人，为房屋的真实权利人。

2.原告杨某为案涉房屋的实际权利人

庭审中，原告杨某提供证据可以证明，在2007年4月20日，原告就与地产公司签订《金地财富中心房屋认购单》，约定杨某认购案涉房屋在内的19层整层6套房屋。但由于整层房屋银行贷款金额过高，银行无法为一人提供如此高额的贷款，故在2007年7月6日，原告杨某与被告杨某霞在内的5人签订了《挂名购房协议书》。协议约定因原告个人贷款额度受限，借用被告杨某霞等人名义购买金辉大厦A座19层房产，原告为房屋的实际购买人，被告杨某霞等人负责以自身名义办理银行贷款，首付款及后续还款均由原告支付。2007年6月5日，被告杨某霞与地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定杨某霞向地产公司购买金帝财富中心19层4号商品房。原告杨某向地产公司支付19层6套房屋50%的首付款，且案涉房屋的银行按揭贷款均由杨某偿还完毕，原告杨某为案涉房屋的实际出资人。房屋交付后，原告杨某便开始装修，并于2010年将案涉房屋作为自己的办公室使用至今，19层整层的物业费、水费、电费等费用一直由杨某本人、其所经营的公司或委托陈XX缴纳。针对案涉房屋一直未过户至原告名下的原因，经过庭审调查可知，是由于被告杨某霞一直推诿不予配合，且一直未去银行办理注销抵押权的手续，导致案涉房屋一直处于抵押状态，最终导致原告无法将案涉房产过户至自己名下。以上情况足以说明原告杨某是案涉房屋的实际出资人和所有人，是案涉房屋的实际权利人。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。我国的不动产登记，只是赋予因登记所应体现的权利推定效力，并非行政赋权行为，即不是因为不动产登记行为而取得物权。因此，确定案涉房屋的物权归属，应当依据“原因”行为，而非“登记”行为。案涉房屋系原告杨某出资购买并占有使用，其是案涉房屋的实际权利人，对案涉房屋享有物权。且非因原告自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告在本案中的情形完全符合上述法律规定，足以排除本案的执行。

综上所述，原告杨某是案涉房屋的实际出资人及所有人，为房屋的真实权利人，应当依法立即停止对内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区**的房屋（证号：**）的强制执行，解除对该房产的查封，并依法确认位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区**的房屋（证号：**）的所有权归原告杨某所有。

以上代理意见诚望合议庭予以充分考虑并采纳。

九、亮点展示

本案区别于一般的案外人执行异议之诉案件，第一，本案属于“借名买房”，好多人一听到“借名买房”，就会下意识的认为其行为存在不正当性，无法阻却执行，本案的成功办理，让我们打破了这一先入为主的判断。第二，本案房屋的购买时间发生在2007年，距离诉讼时间跨度近20年，支付款项的账目庞杂，资金流巨大，还有很多现金交易需要承办律师逐一梳理说明，要求承办律师全面认真整理证据，协助法院查明案件事实，准确适用法律，才能取得较好的代理效果。